Jaarverslag Huurdersbelangen vereniging Lekkerkerk ( HBVL ) 2021
Leden
Het ledenaantal per 1 januari 2020 was 976
Het ledenaantal per 1 januari 2021 was 1001
894 leden Qua Wonen
95 leden bij de STEB
12 leden bij de appartementen van Kortland BV aan de Burgemeester v/d Willigenstraat
Samenstelling Bestuur
Dhr. J. v/d Ham Voorzitter ( Onderhoud en Bestuurslid Huurdersplatform Krimpenerwaard )
Mevr. A. de Bruin secretaris ( notuliste, huren ) ( secretaris Huurdersplatform Krimpenerwaard )
Dhr. H. Veen extern penningmeester
Dhr. G. Verkaik 2de voorzitter ( HBVL Nieuws )
Mevr. Heuvelman 2de penningmeester / ledenadministratie
Mevr. v/d Pol bestuurslid ( buurtbeheer )
Dhr. Krijgsman bestuurslid ( buurtbeheer )
Mevr. Meinema bestuurslid ( communicatie, HBVL Nieuws )
Vergaderingen
Bestuursvergaderingen
Er zijn 7 vergaderingen geweest in 2021 waarin het beleid wordt besproken en de lokale problemen. Vanwege corona zijn het minder vergaderingen als normaal
Voorbereidingen voor de Algemene ledenvergadering, Lokaal overleg en Centraal Overleg Huurdersorganisaties ( COH ).
Verschillende adviezen over beleidsplannen, zoals het huurbeleid
Lokaal overleg
Er is en 3 maal overleg geweest in 2021, dit is een overleg tussen de HBVL en Qua Wonen, waar punten worden besproken die Lekkerkerk aangaan.
Punten die besproken zijn:
Onderhoudsprojecten
De HBVL heeft in overleg met Qua Wonen gesproken bij welke complexen energiemaatregelen plaats vinden.
In 2021 zijn er bij de woningen aan de Wilhelminastraat even zijde energiemaatregelen aangebracht i.p.v. 2020
De energiemaatregelen aan de Emmastraat gaan plaats vinden in 2022.
Inmiddels is er wel overleg geweest met een Klankbordgroep en Qua Wonen
| Vanaf 1 juni zijn er 2 afdelingen bij Qua Wonen waardoor de problemen over minder schijven gaat en soepeler moet gaan werken. De 2 teams zijn, |
Team Klantenservice & Verhuur bestaat uit de Klantenservice, Woonconsulenten en Bewonersbegeleiding. Gerco Kok is de teamleider Klantenservice & Verhuur
Team Sociaal Beheer bestaat uit Consulenten Sociaal Beheer, Incasso en Complex- en Buurtbeheer. Marc Lansink is de teamleider Sociaal Beheer
Planmatig onderhoud 2020
In 2021 stond er weer weinig op de planning
Schilderwerk aan de Lorentzweg e.o, bij deze woningen zijn de dakgoten geschilderd, de balkons opgeknapt en geschilderd en zo ook de betonnen randen en de kunststof kozijnen zouden ook gepoetst worden maar van die schoonmaakbeurt was weinig te zien.
De woningen aan de watersniplaan 30 t/m 44 zijn ook geschilderd en ook Kerkweg 163 en 167.
Problemen Eteck Poolmanflat
Inmiddels is Ista sinds 1 januari 2021 de nieuwe warmte leverancier bij de Poolmanflat maar er wordt nog steeds gekeken naar de vreemde afrekeningen die verschillende bewoners hebben gekregen en wat hier de oorzaak van is, begin 2022 hopen we meer duidelijkheid te krijgen.
IBS heeft ook een gevelonderzoek gedaan en ook heeft Qua Wonen met de Aannemer Hemubo ook gekeken of er problemen zijn na de renovatie.
Vergoeding ophoging bij ophoging door de gemeente
Zand en grond geleverd door QuaWonen. Voortuin altijd vast bedrag van € 135,- Achtertuin is afhankelijk van de grote. < dan 25 m2 € 135,- 25 tot 50 m2 € 270,- >dan 50 m2 € 400,-
Het bedrag voor woningen bij een tuin aan de zijgevel hebben we nog steeds niet gekregen.
Panelen Dreven
Na de renovatie aan de Dreven zijn er enkele panelen losgekomen, hier wordt nog steeds onderzoek na gedaan wat de oorzaak hiervan is en kijken hoe deze problemen opgelost gaan worden.
Verder worden er ook klachten besproken van bewoners, soms met succes en soms niet
| Platform Overleg In dit overleg zitten delegaties van HV Ons Belang uit de Krimpen a/d Lek, HSW uit Schoonhoven, Stichting Huurdersbelang uit Krimpen a/d IJssel en de HBVL uit Lekkerkerk. Namens de HBVL hebben dhr. v/d Ham en mevr. de Bruin hier zitting in. Tijdens dit overleg worden zaken besproken die worden behandeld in het Centraal Overleg |
Centraal Overleg Huurdersorganisaties ( COH )
Dit overleg vindt plaat tussen het platform en Qua Wonen, tijdens het overleg worden punten besproken die voor alle kernen gelden
Vanwege corona heeft dit overleg 1x fysiek plaatsgevonden en 2 x via Teams
Adviezen die er gegeven zijn
Advies beleid mobiele communicatie
QuaWonen verleent voorwaardelijk medewerking aan de handhaving en uitbreiding van de huidige installaties en de plaatsing van eventuele nieuwe zendmasten. De volgende voorwaarden gelden:
· QuaWonen werkt slechts mee als er geen reële alternatieven zijn om een dekkend mobiel communicatienetwerk tot stand te brengen.
· Het aandeel van QuaWonen in het totaal aan zendmasten in het werkgebied, wordt in verhouding niet meer dan het aandeel vastgoed dat QuaWonen bezit en geschikt is voor opstellingen.
· Bij een verzoek om uitbreiding van het aantal installaties op bestaande panden, zijn netwerk operators gehouden aan het ‘Antenneconvenant’ uit 2010 wat betekent dat de meerderheid van de bewoners moet instemmen. QuaWonen zal bewaken dat die stap correct genomen wordt door de operator.
· De overeenkomsten met de netwerk operators moeten marktconform zijn en eindig. Uiterlijk elke tien jaar moet herziening van overeenkomsten mogelijk zijn of worden. · Bij het plaatsen van nieuwe-, gewijzigde- of verplaatste antenne installaties wordt gestreefd naar zo veel mogelijk behoud van geschikte (potentiele) ruimte voor zonne-energie installaties.
· De operators garanderen het beheer en goede afhandeling van meldingen.
· Bij besluitvorming over nieuwe installaties in VVE complexen kan QuaWonen meewerken onder de voorwaarde dat ook een meerderheid van de huurders instemt.
· Zodra er gezaghebbende wetenschappelijke informatie is die voor de overheid aanleiding vormt om de blootstellingslimiten naar beneden aan te passen, of als operators zich niet aan afspraken houden, heroverweegt QuaWonen het beleid.
· De huuropbrengst vloeit naar de algemene middelen, en draagt zo bij aan de gehele exploitatie. ( huurmatiging, verduurzaming, onderhoud en dienstverlening.
Het COH heeft hier een positief advies gegeven mits het geen overlast geeft aan de huurders
Advies bijdrage aan huurders bij energieprojecten
Bij energieprojecten waarbij de huurder de woning niet hoefde te verlaten kregen de huurders een vast bedrag van € 250,–
In overleg met een delegatie van het COH zijn nu betere afspraken gemaakt.
Voor tijdelijk minder woongenot en eventuele kleine afwerkingspunten ontvangt iedereen een bijdrage van € 200,–
Bij vervanging van kozijnen met andere buitenmaten, dagmaten, kunststof kozijnen of draai kiepramen waar de raambekleding ( horren gordijnen e.d. ) niet meer passen wordt door de projectgroep beoordeelt in welke ruimte dit aan de orde is en wordt berekend hoeveel de vergoeding is. Maximaal €150,– voor de woonkamer en € 75,– per slaapvertrek met een maximaal van € 350,– per woning
Binnen schilderwerk van kozijnen een vergoeding van € 50,– bij nieuwe houten of metalen kozijnen welke opgeleverd zijn in de grondverf of nieuwe ramen in oude herstelde houten kozijnen.
Voor afwerking van muren en plafonds ( behang of schilderwerk ) € 100,– per woonkamer en €50,– per ander vertrek met een maximaal van € 225, — Deze vergoeding alleen bij wijziging warmtebron, warmteleidingen, radiatoren of ventilatie. De projectgroep bepaalt of hierdoor schade ontstaat en hoeveel de vergoeding wordt.
Vervanging vloerbedekking € 25,– per m2 afgerond naar boven op 1m2. Deze vergoeding geldt voor gehele vloerrenovatie in 1 of meer kamers en wordt per adres berekend o.b.v. plattegronden van de woning,
Deze bedragen zijn 2021 en worden jaarlijks geïndexeerd.
Alle adressen in een project krijgen dezelfde bijdrage wat in het renovatie voorstel al gecommuniceerd wordt met de bewoners.
Het COH heeft hierop een positief advies gegeven, het is een stuk beter dan de € 250,– die iedereen kreeg ongeacht wat er gedaan werd aan de woning.
Advies Labeling 55 + woningen
In Lekkerkerk waren alleen de woningen van de Parkflat nog als 55+ woningen gelabeld en daar zijn nu ook de woningen van Parkwijk weer bijgekomen.
Advies huurverhoging
De huurverhoging 2021 / 2022 was wettelijk vastgesteld op 0 % voor sociale huurwoningen en daar is een positief advies op gegeven.
Fusie Qua Wonen en Woningbouwstichting de Samenwerking
Per 1 januari 2022 is Woningbouwstichting de Samenwerking gefuseerd met Qua Wonen.
Qua Wonen is nu de nieuwe verhuurder van 264 woningen in Ouderkerk a/d IJssel en Lageweg van Woningbouwstichting de Samenwerking.
De huurdersorganisatie van de Samenwerking ( HOS ) zal vanaf 1 januari 2022 ook betrokken worden bij de overleggen die plaats vinden tussen het COH en Qua Wonen.
Advies wijziging algemene beleidsregels vervangen van keukens
Keukens worden automatisch vervangen als deze 18 jaar of ouder zijn ook als deze keukens nog in een prima conditie verkeren bij mutatie. De huurder kan ook een nieuwe keuken aanvragen als deze 18 jaar is.
Met deze nieuwe regels worden keukens die ouder zijn dan 18 jaar en nog goed zijn niet meer vervangen.
Beleidsregels vervanging keukenonderdelen worden
QuaWonen vervangt of repareert op verzoek of bij mutatie keukenkasten, keukenblokken of aanrechtbladen die verjaard zijn of in onacceptabele mate versleten of verweerd zijn mits de schade niet veroorzaakt is door bewonersgedrag dat in strijd is met de algemene voorwaarden, oftewel mits sprake is van normaal gebruik.
o Verjaarde keukenonderdelen zijn keukenonderdelen met bouwjaar 1994 of eerder.
o Bij keukens jonger dan 18 jaar is pas sprake van reparatie of vervanging bij de zittende huurder als de slijtage of schade het gebruik van de keuken hindert.
o Bij zittende huurders met een keuken van 18 jaar of ouder die een gebrek melden, worden keukenonderdelen vervangen als de mate van slijtage of verwering het normale woongenot aantast, en de huurder dat wenst.
o Bij mutatieonderhoud worden keukenonderdelen actief vervangen waarvan de mate van slijtage of verwering het normale woongenot aantast, ongeacht de leeftijd van de keuken.
o QuaWonen vervangt genoemde zaken op het niveau van de standaard basiskwaliteit, maar biedt tijdens een keukenvervanging de huurder de mogelijkheid om op kosten van de huurder extra voorzieningen toe te voegen.
o QuaWonen vervangt geen keukenkasten of aanrechten die jonger zijn dan 18 jaar, waarvan duidelijk is dat de schade is veroorzaakt door bewonersgedrag. Ook niet tegen (gedeeltelijke) betaling. De huurder moet dat zelf organiseren. Hierop kunnen echter op maatschappelijke gronden uitzonderingen worden gemaakt door QuaWonen. Een huurder die een jongere keuken met schade achterlaat bij mutatie, waarvan duidelijk is dat dit is veroorzaakt door verkeerd bewonersgedrag kan aansprakelijk gesteld worden voor de schade. De afschrijftermijn van de vervangingswaarde is/blijft 18 jaar. Een huurder met een keukenblok van 18 jaar of ouder is daardoor niet aansprakelijk voor de vervangingskosten.
o De keuze of QuaWonen het gehele keukenblok vervangt, of onderdelen daarvan, maakt QuaWonen op basis van wat doelmatig is op de langere termijn.
o De keukenkasten moeten wat betreft vorm en kleur een eenheid blijven. Als vervanging van een onderdeel nog de voorkeur heeft boven vervanging van het gehele pakket, moet dat onderdeel wel de oorspronkelijke kleur en vormgeving houden. Als dat niet mogelijk is moet dus alsnog alle kasten of zelfs het geheel vervangen worden, afhankelijk van wat doelmatig is.
o QuaWonen is verantwoordelijk voor de beoordeling of er sprake is van onacceptabele kwaliteit en voor de beoordeling welke onderdelen worden vervangen. QuaWonen kan de uitvoering van de beoordeling delegeren aan de co-maker.
o De verdere criteria en technische specificaties die worden gehanteerd bij deze beoordeling worden bepaald door de afdeling vastgoed in overleg met belanghebbende
Advies vervangen Cv-ketels
Cv-ketels werden altijd na 15 jaar vervangen en dit is verander zonder dat het COH hierover is geïnformeerd. Het COH heeft het advies gegeven om dit weer terug te draaien na 15 jaar.
De reactie van Qua Wonen is dat dit nu gebeurt in het jaar dat de Cv-ketel 18 jaar wordt.
We houden dit in de gaten.
Advies aanvraag wijziging ZAV-beleid ( zelf aangebrachte voorzieningen )
Het COH kon zich niet helemaal vinden in dit nieuwe beleid en hierna is diverse malen overleg geweest en goed geluisterd naar het COH.
Er is naar ons inziens inmiddels een goed en overzichtelijk beleid gemaakt en zodra het mogelijk is wordt er een link geplaatst op www.hbvlekkerkerk.nl om de mogelijkheid te bieden om deze te bekijken. Uiteraard is deze ook te vinden op de site van Qua Wonen.
Advies vrije toewijzingsruimte
Tot 1 januari 2022 moest de corporatie 80 % van de huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot 40.024 ( prijspeil 2021 ).
10% van de woningen mochten verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen tot 44.655 euro ( prijspeil 2021 ) en de andere 10 % mocht vrij worden toegewezen waar Qua Wonen een inkomensgrens hanteerde van 60.000 euro
Dit was de 80-10-10 regel
Door een wetswijziging moet er vanaf 1 januari 2022 92,5 % van de woningen verhuurd worden aan éénpersoonshuishoudens met een inkomen tot 40.765 euro ( prijspeil 2022 ) of aan meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 45.015 euro ( prijspeil 2022 ).
Er blijft dan 7,5 % over voor vrije toewijzingsruimte over. Het percentage kan opgehoogd worden tot 15 % als dit wordt vastgelegd wordt in de prestatie afspraken.
Het is niet zo dat Qua Wonen de volledige 15 % gaat gebruiken maar heeft te kort aan 7,5 % om de ingeslagen te blijven volgen.
Deze regel wordt dus nu in de prestatieafspraken geregeld zodat er 15 % vrije toewijzingsruimte gebruikt kan worden i.p.v. 7,5 %.
Huurverlaging
Er zijn 2200 woningen met een huur boven de € 633,– voor 1 of 2-persoonshuishoudens en boven de € 678,– voor huishoudens van 3 personen of meer.
Er komen 900 huurders in aanmerking voor huurverlaging welke gemiddeld komt op € 47,– per huishouden. Deze huurders hebben hier een brief over ontvangen.
Huurders die ook dachten recht te hebben op huurverlaging door inkomens terugval konden dit aanvragen bij Qua Wonen
Visitatie
Raeflex is het bureau wat de visitatie van Qua Wonen heeft afgenomen. Dit gebeurt 1x in de
4 jaar.
Er wordt dan met verschillende belanghebbenden gesproken zoals gemeenten, huurdersorganisaties etc. Hiervan wordt een rapport opgemaakt en Qua Wonen heeft het goed gedaan met een gemiddelde score van een 8 op de volgende 4 en punten presteren naar opgaven ambities, presteren volgens belanghebbenden, presteren naar vermogen en governance. U kunt dit rapport vinden op de site van Qua Wonen en u schrijft Visitatierapport bij “waarmee kunnen we u helpen” dan kunt u het inzien.
Energieprojecten samen met onderhoudswerkzaamheden
In 2021 zijn er alleen de woningen aan de Wilhelminastraat 30 t/m 80 gerenoveerd en gelijk energiebesparende maatregelen aangebracht. De woning krijgt na deze upgrade een beter energielabel wat zorgt voor meer comfort in de woning. De huurder betaald alleen een kleine huurverhoging voor de verbetering van de woning en niet voor het onderhoud. Er is ook een hardheidsclausule om er voor te zorgen dat als bij gelijkblijvende omstandigheden minder op het gasverbruik wordt bespaart dan de huurverhoging is er een herberekening plaats vindt en als het zo is het verschil wordt terugbetaald.
Cursussen
Vanwege Corona zijn dit jaar geen cursussen gevolgd
Buurtbeheer
Mevr. v/d Pol en dhr. Krijgsman zijn de vertegenwoordigers namens de HBVL wat buurtbeheer betreft. Zij hebben overleg met dhr. van der Dool de Buurtbeheerder van Qua Wonen van Lekkerkerk.
Er is een facebookpagina “Ogen en oren in de wijk” waar staat wat Buurtbeheer allemaal doet.
Als u wat heeft waarvan u denkt, dit is wat voor het buurtbeheer dan kan u altijd Qua Wonen bellen of mailen naar info@quawonen.com t.a.v. Jorne van den Dool
Geschillen Commissie Wonen Zuid-Holland ( GCWZH )
Bij conflicten tussen huurders en Qua Wonen kan de huurder het geschil voor leggen aan de Geschillen Commissie Wonen Zuid-Holland.
De Commissie kijkt dan of het geschil ontvankelijk verklaard wordt en na overleg met huurder en verhuurder tot een advies komen en die aan de corporatie meedelen.
Klachten van huurders kunnen naar info@gcwzh.nl of per post op Postbus 610, 3300 AP te Dordrecht gestuurd worden Het klachtenformulier kunt u vinden op de website www.gcwzh.nl
STEB
Dit jaar is er 1x overleg geweest met het bestuur van de STEB
In 2021 hebben de huurders van de STEB voor het zesde jaar op rij geen huurverhoging gekregen.
De controle van de servicekosten verloopt nog steeds stroef en we hopen dit toch weer op te gaan pakken in 2022